İpotek Nedir?
İpotek; doğmuş (yahut henüz doğmayan ama doğması kesin) alacakların gayrimenkul üzerinden güvence altına alınmasını ifade eder. Burada borcun ödenmemesi durumunda alacaklı gayrimenkulün mülkiyetini talep edemeyecek olup yalnızca satılmasını isteyerek alacağını teminat altına alabilmektedir. Taraflar aralarında mülkiyetin devrini kararlaştırsa dahi bu durum tapu siciline tescil edilemeyecektir.
İpoteğin en önemli özelliği gayrimenkul el değiştirse dahi mevcudiyetini korumasıdır. Bu kapsamda ipotekli bir gayrimenkul satılsa dahi yeni alıcı, satan kişinin borcunu ödememe ihtimaline karşı her an gayrimenkulünün satılması riskiyle karşı karşıya olacaktır.
İpoteğin avantajlarından biri de konkordato veya iflas ilan edilse dahi alacaklının ipoteğinin etkilenmiyor oluşudur. Normal şartlarda bir işletme iflas ettiğinde mal varlığı, alacakları ve borçları hesaplanır. Genellikle malvarlığı ve alacaklar borçları karşılamadığı için alacaklılar alacaklarının yalnızca bir kısmını alır. Alacağını ipotekle teminat altına alan kişilerde bu oranlamaya katılmak zorunda olmayıp ipotekli gayrimenkulün satışından elde edilecek gelirde tek hak sahibi olacaklardır.
İpotek alelade bir sözleşmeyle kurulamıyor olup tapu siciline tescil edilmelidir. “Anapara ipoteği” ve “üst sınır ipoteği” olmak üzere iki tip ipotek mevcuttur. Anapara ipoteğinde belirli bir borç için ipotek tesis edilirken üst limit ipoteği henüz doğmamış ancak doğabilecek borçları da kapsar.